来源： 2015-07-20人民法院报

  湖北省安陆市人民法院李店法庭庭长 陈凌君

　　“陈庭长，经你那次调解后，我们小区更和谐了。”7月6日，家住安陆市某小区的艾某高兴地打电话对我说。这是我通过调解一起拖欠物业管理费纠纷案件，使某小区物业管理公司和一批业主受到了教育，其他4件拖欠物业管理费纠纷案件随之协商解决的收获。

　　6月1日，艾某等5件拖欠物业管理费的案件诉至我庭。得知情况后，我感到立案登记制实施以来，物业管理纠纷案件大幅度上升，如果这类案件通过诉讼程序解决，不但给当事人增加诉累，而且也会增加法官的审判工作压力。于是，我选择了小区物业与艾某这一具有代表性的案件，现场进行诉前调解，争取达到“办理一案，教育一片，规范一方”的效果。

　　艾某往年都按时缴纳物业费，但今年他拒绝缴纳。原来，今年初，艾某价值3200元的摩托车放在小区里丢了。他责怪小区路灯不亮、没有摄像头，就去找小区物业。小区物业则认为责任在于业主自身，拒绝承担责任，故此艾某拒绝缴纳物业管理费及违约金共计1752元。

　　我把业主艾某不缴纳物业费的行为和小区物业管理、服务不到位的争议焦点厘清后，通过电话与双方当事人沟通，决定面对面进行调解。

　　6月4日，我带领合议庭成员来到这家小区物业管理公司办公室，对该案进行诉前调解，同时邀请双方当事人和其他拖欠物业管理费用户、小区居民旁听。

　　调解中我心平气和地对艾某说：“按照你与物业签订的物业服务合同，摩托车被盗损失由侵权人承担，小区物业只承担摩托车被盗管理违约责任。你不按照物业服务合同的约定缴纳物业管理费，属于违约行为，应按照合同履行。”艾某听了我的一番释法析理后说：“我不是不交物业管理费，是小区物业拒绝承担摩托车被盗的一切责任，我心里不亮堂啊。”找到了案件的症结，我对艾某说：“你认为物业公司没有履行或者没有完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护等义务，可以通过法律途径请求物业公司承担相应违约责任。”艾某觉得很有道理：“我听法庭的，只要小区物业解决了路灯不亮和摄像头的问题，支付了我摩托车被盗的管理违约损失后，我就交费。”物业何经理也自认为存在看管、保护、服务等方面的问题，当即表态：“我们立即解决路灯和摄像头的问题，物业管理的违约损失也可协商解决。”艾某表示同意。经我主持调解，双方互让互谅，艾某当场缴纳了1240元物业管理费，案结事了。

　　事后，我结合案件提出了小区物业整改司法建议。小区物业履行了承诺，解决了问题，得到了其他4名拖欠物业管理费用户的谅解。于是，出现了开头的一幕。

　　5件物业纠纷就这样化解了。我深深感到：一个法官要达到理想的办案效果，就得用心办案，多从当事人的角度解开他们的“心结”，真心为他们解决实际问题，这样往往能达到事半功倍的效果。

　　（董志新/整理）