最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题解释第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”。这一条文规定了出租人将房屋出租给数个承租人，在合同均有效的情形下，按照上述（一）、（二）、（三）顺位进行操作，并给予不能实现合同权利的另一相对方救济途径。这既保护了合同相对方的权利，也救济了不能实现合同另一相对方权利损失填补问题。本文认为，这个条文实际上解决的是优先承租权的问题。

1、已经合法占有租赁房屋的。这种占有是基于租赁合同

关系产生的占有。依理论界通说，占有仅体现人对物的支配管领关系，而不反映某种权利关系。占有是一种事实而不是权利，将占有规定为事实，其目的是为了更好的保护和支持占有。已经合法占有租赁房屋，意味着取得了租赁房屋的租赁权，租赁权是一种债权，是本权。有占有保护和强化本权的功能，另一方面，本权也可以强化占有，保护本权本应该具有维护占有人对物的合法占有功能。因此，如合法的占有，依物权法占有制度规定，应当予以保护，从而也就有效保护了本权——租赁权。

2、已经办理登记备案手续的。《中华人民共和国城市房地

产管理法》规定：“房屋出租，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利义务，并向房产管理部门登记备案。”，该条文未规定，登记后租赁合同才生效，因此，办理登记备案手续，不是租赁房屋合同生效要件。但已经办理登记备案手续的房屋租赁合同，能为社会大众所知，具有公信力，是一种证明责任、证明力大小的问题，是一种对抗主义。

3、合同成立在先的。这在平常生活中讲究的是一个“先来后到、排队讲先后”问题，容易理解，也容易被普遍社会大众所接受。

以上，从占有——登记——成立在先的顺位，解决数个租赁合同承租人承租权问题，是基于有法律依据的占有保护制度，登记对抗信赖保护主义的考虑，有法理理论基础和法律渊源。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。这是对不能取得承租权的其他租赁合同相对方的救济途径，具体适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

前文所述，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。本文认为，这个条文实际上解决的是优先承租权的问题。

优先承租权的概念。优先承租权是指租期届满后，原房继续出租的，且原承租人仍愿租用原房的，在同等的租赁价格、租赁期限等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权；或者没有承租基础合同关系，出租人与数个承租人签订承租合同，在“已经合法占有租赁房屋的、已经办理登记备案手续的、合同成立在先的”顺位情况下确定优先承租权。

优先承租权的法学理论根据。优先承租权尚没有法律明文规定和司法解释加以规范。但是，很多法学专家在《中华人民共和国合同法》颁布后，依据法学原理、立法精神，所作的合同法条文释义著作中，大多在对合同法第二百三十条关于房屋承租人的优先购买权予以学理解释后，提出了优先承租权这一概念，有的还附以典型案例加以阐释。从社会利益考虑，保护房屋承租人的优先承租权是公平合理的，也是群众能够认同接受的。

合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人的这一优先购买权是基于其享有租赁权在先的事实，租赁权在本质上是承租人依房屋租赁合同所享有的一种法定请求权，具有债权的性质。合同法第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”原则。该原则体现了租赁权的债权性质物权化。法律的这些规定，是从房屋承租人因合同关系的往往不稳定而处于弱者的位置考虑，从法律角度加以平衡保护。因为承租人一旦失去住房，就会造成暂时的生产、生活困难。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，如果承租人搬迁确有困难，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。”该规定也说明了这一问题。既然承租人享有出租人出卖出租房屋的优先购买权，从而使租赁权与所有权重合，那么出租人在租期届满继续出租房屋时，承租人享有同等条件下的优先承租权是应有之意，也就是说，优先租的权利是从优先买的权利中推理衍生而来，优先买的权利应当包含优先租的权利。承租人优先购买权是一种法律直接规定的权利，则优先承租权因其包含在优先购买权之内，也是一种法定请求权，其存在及行使不以当事人的约定为前提。

承租人优先承租权的适用条件。依据合同法第二百三十条规定，承租人的优先承租权只有符合下列条件时才能适用：

　(1)承租人和出租人之间有合法有效的房屋租赁合同在先，并实际履行完毕。如果租赁合同被确认无效或被撤销，自无承租人优先承租权之说。

　(2)租期届满后，原房继续出租，且原承租人仍愿租用原房。如果租期届满，出租人收回自用或不再出租，承租人不能主张继续承租。此外，如果房屋的共有人以同等条件提出承租，按物权优于债权原理，承租人的优先权应受限制。因为房屋的共有人对房屋享有一定的所有权。

　(3)优先承租权的行使只限于租赁物为房屋或者类似于房屋的不动产。这是因为合同法第二百三十条明确规定优先购买权的行使对象是租赁的房屋。

(4)承租人的优先承租权必须在出租人继续出租房屋的同等条件下行使。所谓同等条件是指租金价格、租赁期限等主要条件相对平等。承租人享有优先承租权是法律对租赁合同的双方当事人进行利益平衡的表现。承租人只有在同等条件下才能享有优先承租权符合公平合理原则。只有这样，才能充分发挥租赁房屋的价值，既保护了出租人、承租人合法权益，又可以避免纠纷的发生。

基于上述的分析，《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷

案件具体应用法律问题解释》第六条解决的是承租人的优先承租权问题。这一规范出台，强调的是合同相对性问题，避免了数个合同相对方“争相抢权”的局面。问题是，条文中的“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的”这一规范，在审判实务操作中，本文认为，应当明确“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下和在同等条件下”，其理由是：如出租人在不同时间段，甚至有的时间段时间跨度长情况下，与数个不同的承租人签订房屋出租合同，在合同均有效的情况下，如按照上述顺位进行操作，租赁条件优越的承租人得不到租赁权有失公平。实务中，笔者受理一起案件：被告某电影公司与原告朱某于2008年签订房屋租赁合同，将其一间二层房屋出租给被告使用，租期到2013年12月止；2009年被告某电影公司又与第三人张某签订房屋租赁合同，将该房屋出租给第三人张某，租期从2013年12月起至2018年12月；2013年12月，被告与原告朱某再次签订房屋租赁合同，将该房屋续租给原告朱某，租期10年，现在原告朱某以其已经合法占有租赁房屋在先为由诉至法院要求确认享有本案诉争房屋租赁权。第三人张某认为虽然原告已占有租赁房屋，但其比原告早于一年与被告签订租赁合同，签订合同时就期待将有的收益，并投入大量的准备工作，如不能得到承租权，虽然依照司法解释规定能够从被告那里得到违约救济，但尚不能弥补其损失，故不想放弃承租权，并认为其得到承租权的理由及公信力比原告的要大。还有，既然被告将房屋出租给其在先，之后被告的行为有恶意之嫌，如支持原、被告之间的租赁合同违背公平交易习惯。

对此，第一种意见认为，承租人的租赁权是指承租人享有

的所有财产权利，所享有的是债上请求权。出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人取得的都是债权，既然都是债权，都不能彼此对抗，就不存在先后顺序，以社会大众观点和社会效果，先签订合同的应当为先从而优先取得租赁权；第二种意见认为，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，且在同等条件下，再以（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的这样的顺位确定承租人。所谓同等条件，应是同等的时空、同等的租赁价格、租赁期限等条件。如前述案例，第三人先于原告与被告签订租赁合同，时间跨度达一年，原告虽然占有租赁房屋，但第三人与被告签订租赁合同时，被告并未取得，一年后才取得。如不考虑这个时间时空条件，而将租赁权交给原告，第三人利益不能保护，有失利益均衡。故此，《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题解释》第六条在审判实务操作时，应考虑同等条件下这一问题，本文同意这一观点。