一场“情势变更”的争辩
作者:   发布时间: 2019-12-23 09:28:02

近日,安陆法院李店法庭审理了一起因“情势变更”引起的拖欠租金案。法官灵活运用法律知识,向当事人解读“情势变更”法理要义,解析“情势变更”适用规则,解释“情势变更”抗辩策略,释然了当事人心中的那份结,这起拖欠一年之久的租金案得到了圆满的化解。

 2018年8月30日,安陆某投资开发公司与陈某签订《凤凰国际家居博览中心建材区商铺租赁合同》,开发公司按照租赁合同约定,将位于安陆市凤凰国际家居博览中心一楼面积250平方米商铺出租给陈某经营使用,租期3年,自2018年9月1日至2021年8月31日止。同时,合同还约定了各个计租期的年租金,租金支付期限以12个月为一个计租期,在每个计租期结束前30天支付下一个计租期的租金。

   陈某自2018年9月1日开始承租该商铺,截止2019年7月1日,累计下欠租金21000元。2019年7月1日,陈某向公司申请退场,得到公司同意后,但至今未将店铺货物搬离清场,未将钥匙交付给公司,一直拖欠租金,为此,开发公司将陈某告上法庭,请求法庭判决陈某支付下欠租金21000元。

   “我租赁商铺后不久,发现公司将我租赁商铺四周的其他商铺改成仓储,遮住了我租赁商铺的广告招牌,导致前来购买建材的客户渐渐减少,生意一天不如一天,这属于经营状况发生了情势变更,公司应当相应减少租金。但公司不同意,我只好关门走人,不交租金。”法庭上,陈某据理力争。

    “正是考虑到你的生意不好做,我公司已经将你的租金下调了。但你申请退场后,不交租金,也不腾退商铺,我公司没有收取你这期间的租金,算是对你讲了感情的,不要不知足。再说,你的客源少,那是你经营方式的问题,与我公司无关,根本不是什么情势变更。如再没有诚意交租金,我公司可以向法庭申请追加你申请退场后占用商铺期间的租金。”公司的诉讼代理人针锋相对。

 激烈的争辩,火药味十足。此时,法庭银屏上适时播放出相应法律条文,最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

    “情势是一种客观事实,是不可归责于当事人的情况而发生,更是当事人在订立合同时所不能预见的客观情况。在市场经济中,往往有许多交易带有一定风险,例如投资股票、房地产等,即使发生了这样的风险,虽是出于当事人的意料之外,但这些都是属于商业性质,依照法律规定,不适用情势变更原则。”

    “真正的情势变更,应该是情势在客观上发生了异常变动,如通货膨胀、货币贬值、战争等,显然,即便存在公司擅自改变其他商铺用途,导致你的客源量减少,这也不属于法律意义上的情势变更。而且,鉴于你的经营状况,公司已作出租金调整,且没有追究退场后的租金,应该是重情重义了。”

    法官的一番法律知识讲解,消去了陈某心中疙瘩,表示愿意接受法庭主持调解,为此,双方自愿达成调解协议,一致确认双方于2018年8月30日签订的凤凰国际家居博览中心商铺租赁合同于2019年7月1日解除;安陆某投资开发有限公司同意某于本调解协议签收时一次性支付下欠租金15000元(已扣除陈某交纳的保证金5000元),同时,陈某将安陆市凤凰国际家居博览中心一楼A区面积250平方米的105号商铺腾退交给安陆某投资开发有限公司,此后,双方再不为租赁发生纠纷。

    协议签订后,陈某当场兑付了15000元,并在12月20日那天将商铺交给了开发公司。一场庭审就是一堂法律知识讲解课,只要把准症结,精湛讲法,精准用法,一定会受到良好的法律效果和社会效果。



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文章出处:李店法庭

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