房屋买卖合同所有权过户问题的探讨
作者:   发布时间: 2014-09-09 11:00:27

审判实务中,房屋买卖合同的买受人要求出卖人协助办理房屋过户登记的案件,在双方签订《房屋买卖协议》,房屋已经交付情况下,出卖人至今未履行房屋过户登记义务,由此引发诉讼争议焦点问题:买受人能够通过诉讼强制出卖人履行过户义务?办理过户诉讼是否受两年诉讼时效的限制?


合同法规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人,买受人支付价款的合同。由此看出,买卖双方互负义务,卖方义务是交付所有权,买方义务是支付价款。单就义务层面讲,买卖合同中的义务有主给付义务、附随义务、先合同义务、后合同义务等。本文先探讨办理房屋过户是主给付义务,还是附随义务问题。主给付义务是指合同关系中所固有、必备的、自始确定的,并能够决定合同类型的基本义务,如买卖合同中卖方的交付标的物、买方支付价款的义务,这种义务性质能够确定合同的类型。而且,主给付义务直接影响合同当事人订立合同目的义务,这一点集中体现在合同之债中。各种合同的主要区别在于双方当事人的主给付义务上,例如,买卖合同双方当事人的主给付义务为:出卖人移转标的物所有权;买受人支付价金。该义务是依据合同性质所必备的和固有的义务,合同中缺少该义务将导致合同不能成立,如果没有该义务就不构成买卖合同;同时,该义务既可以由法律规定,或依据合同约定,还可以根据合同的性质来确定,就是依照合同中的义务确定合同性质,如交付所有权是买卖,交付占有是租赁或借用等;该种义务是合同事先确定的,直接影响到合同当事人订立合同目的实现。买卖房屋目的是取得房屋所有权,不办理房屋过户登记,将导致合同目的不能实现,买卖双方签订房屋买卖合同就没有意义。


附随义务指法律无明文规定,当事人亦无明确约定,为保护对方利益和稳定交易秩序,当事人依诚实信用原则所应负担的义务,如保密、交付相应资料等。广义的附随义务包括先合同义务、合同履行中的附随义务、后合同义务。这种附随义务势力范围涉及合同的订立、履行、变更和终止的整个过程。狭义的附随义务不包括先合同义务和后合同义务。需要强调的是,附随义务是依据诚实信用原则而所应负担的义务,不是合同项下的主义务。房屋买卖合同的办证是买方签订买卖合同所期待的最终目的,故对卖方来说办证是其对买方要求的主给付义务。


以上可以看出,在买卖合同中,尤其是在房屋买卖合同中,卖方交付标的物所有权并办理产权过户登记是主给付义务,而不是附随义务。既然办理房屋过户是房屋买卖合同中的主给付义务,买受人理当依据有效合同通过诉讼强制出卖人办理协助房屋过户手续。

目前,各地法院在审判实践中请求办理房屋过户一般都不适用诉讼时效,主要基于以下理由:


1、该请求权具有物权性质,不是诉讼时效的客体。《最高人民法院民一庭疑难案件问答》中的倾向性意见认为:出卖人已经将房屋交付于买受人,买受人亦已实现对房屋的占有的,买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性,是一种准物权,不适用诉讼时效的规定。


2、房产权属登记是房产产权管理的主要行政手段,也是依法确认房地产所有权的法定手续,协助产权人办理产权过户登记手续是一种法律义务,一种确认行为,不受时效限制。


3理论上讲,办证请求权应属于债权请求权,应适用诉讼时效。但是从另一方面来看,办证亦可以归类于物权登记行为,物权登记是物权设立和转移的公示,应该与物权同存在,只要物权存在,办证的权利就存在。而且在司法实践中,若房屋已经交付但尚未办理产权过户登记手续,则说明未能尽到交付义务,这一义务关系到确认房屋所有权的归属,对权利人而言极其重要,是行使房屋物权的前提,如果这一物权归属没有得到确认,权利人根本无法对房屋进行转让、出租、抵押等一系列物权行为,故在权利人已实现对房屋的占有的情况下,请求移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性,是请求将所占有的房屋所有权权得以登记确认的行为,不适用诉讼时效的规定。


4、房屋已经实际交付,如果买受人已经实际交付了绝大部分购房款或全部购房款,并且买受人一直在所购买的房屋内居住。表明其有取得房屋所有权的意思,在房屋未办理过户情况下,应当真正存在向出卖人主张要求继续履行未尽义务,协助买受人办理房屋过户手续的真实意思表示,买受人的这种行为是一种物权确认登记期待行为,不产生债的发生,故不受诉讼时效的限制。


综上所述,对未办理所有权变更登记手续的房屋买卖案件,买卖双方按照意思自治原则订立的合同属于有效的债权合同,当事人应当按照合同约定予以履行各自义务,卖方的这种义务是协助义务,是主给付义务。当事人办理所有权变更登记,是物权登记和确认行为,是实际履行合同的物权行为,将产生房屋物权变动即房屋所有权发生变更的法律后果,故买受人能够通过诉讼强制出卖人履行过户义务,该办理过户诉讼不受诉讼时效的限制。

安陆法院城区法庭   袁以俊   胡柏松

   




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