卖房惹上官司背上债
作者:   发布时间: 2019-12-13 09:01:06

2012年,家住安陆市陈店乡同兴村黄家湾的沈某在其宅基地上新建一栋楼房,打算出售部分房屋。卖房消息散出后,周边和外村的村民争相前来咨询购房事宜。安陆市洑水镇白庙村的程某知晓传闻后,通过熟人与沈某商谈购买房屋,支付了大部分房款,如愿领取了新房钥匙,沈某成了程某的债权人。

本以为今年向程某索要下欠的房款,不料,购房款没有要到,自己却成了被告,成了失信人。如此蹊跷的事情,安陆法院李店法庭审理的这起房屋买卖合同案件,通过查明事实,据法明理的裁判,揭露了案件的事实真相。

201348日,沈某与程某分别作为甲、乙双方签订购房合同,约定:甲方(沈某)将位于安陆市陈店乡同兴社区黄家湾的自建房屋出售给乙方(程某),房屋面积153平方米,房屋总款15.2万元;付款方式:首付1万元,年底再付6万元,余款8.2万元等甲方开工许可证选址意见书办理好后再付清;乙方购买的房屋为五楼西区,房屋的产权归乙方所有;必备车库(第3间、第4间另外收费),按购房时的价格收费。如乙方办理房产证需甲方出示手续(开工许可证、选址意见书),甲方有义务出示。其他手续不能强求。没有车库之前车辆停放在一楼;五楼的隔热层归乙方所有(西区),如甲方需要加层须与乙方商量,或还款、还房给乙方。

合同签订后,程某已向沈某支付购房款10万元,沈某于签订合同当日将其自建的位于安陆市陈店乡同兴社区黄家湾的22单元五楼西区房屋交付给程某。201310月,原告对所购买的房屋进行了装修,正式入驻新房。

今年,程某得知沈某向其索要下欠的5.2万元购房款,遂认为该房系小产权房,不能办理房产证,15.2万元房款过高,起了想退房的念头,并一纸诉状将沈某告上法庭,以沈某在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,买卖合同无效为由,请求法院依法判决确认双方之间的房屋买卖合同无效;依法判决沈某向程某返还购房款10万元及房屋装修费(装修费以鉴定结论为准)。

《中华人民共和国土地管理法》规定,农村集体土地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。农村房屋转让涉及农村集体土地使用权主体的专属性,故程某与沈某之间房屋买卖合同项下房屋无准建手续,附属土地系集体性质,买卖主体也不属于同一经济集体成员,买卖合同违反法律规定,应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”,因此,案涉合同被确认无效后,其后果存在因无效合同取得财产应当予以返还,同时还应当兼顾导致合同无效的责任承担问题。

依据前述法律规定,对于合同无效,双方都有过错的,应当各自承担相应责任。同时,按照该法律条文的本意,各自承担相应责任意思应为在双方责任同等情况下,双方应各自承担自己的损失。因此,在返还问题上,沈某应自行承担程某居住案涉房屋期间使用费损失,程某自行承担购房款利息损失。

案涉住宅楼买卖合同签订后,程某对居住房屋进行了装饰,该装饰是房屋的增值部分,具有一定价值,程某返还房屋时并不能拆除装饰部分。为均衡利益,在返还问题上应考虑装修这部分的价值。程某明知案涉合同无效,仍对房屋进行增值装饰,自身存在相应过错,鉴定机构作出房屋装修费为73440元,因双方对造成合同无效均存在过错,故认定双方各承担房屋装修费73440元和鉴定费3500元的50%责任。

法庭遂判决程某与沈某于2013年4月8日签订的购房合同无效;程某于本判决生效后十五日内将沈某建造位于湖北省安陆市陈店乡同兴社区黄家湾2栋二单元五楼西区的房屋及隔热层返还给沈某;沈某于本判决生效后十五日内返还程某购房款10万元,并赔偿程某房屋装修费73440和鉴定费3500元的50%。

“本想在自家宅基地上多建几处房,卖出部分房屋添补家庭收入,没想到卖房没有得到收益,反而惹上官司,还要赔偿人家的装修费用。现在有好几家都起诉了,自己也没有那么钱返还,被法院执行列为失信人,真是两头都没落好。”沈某对法庭判决表示十分的不解。

“宅基地属于集体所有,个人没有所有权,带有福利性质,为了保护集体利益,一般不得向外村人进行流转,转让也只能在本集体组织内部进行,所以,你将房屋卖给外村人,违反了法律强制性规定,当然无效,应当把房款退给人家,同时,人家对房屋进行了装修,装饰部分具有一定价值,也应补偿人家装饰部分的价值,这些都是有相关法律依据的。”法官详细的解释法律,让沈某理智地接受了判决结果。

买卖虽自愿,但也得符合法律规定,不然会导致买卖不成,仁义丢,伤了和气,找来了烦恼,既扰乱了社会市场秩序,也成“一笔亏本的买卖”﹗



编辑:
文章出处:李店法庭

整站检索

以案说法

办案札记

调研成果